🔍 1. Ubicación
-Seguridad del sector
-Acceso a transporte público
-Cercanía a tu trabajo, colegios, hospitales, supermercados, etc.
-Plusvalía: si la zona está en crecimiento o en declive.
🏡 2. Condiciones de la propiedad
-Estado estructural (paredes, techo, humedad, tuberías, instalación eléctrica)
-Distribución y tamaño: número de habitaciones, baños, parqueaderos, etc.
-Antigüedad de la construcción
-Posibilidades de ampliación o remodelación.
💰 3. Precio y financiamiento
-Compara con otras propiedades similares en la zona
-Considera costos adicionales:
-Escrituras
-Avalúo
-Impuestos (como Alcabalas en Ecuador)
-Mantenimiento o alícuotas (si es conjunto residencial)
-Revisa opciones de financiamiento:
-Crédito hipotecario (ej. BIESS, bancos privados)
-Capacidad de endeudamiento (que la cuota no supere el 30-40% de tus ingresos)
📄 4. Legalidad y documentación
La casa debe tener:
-Escrituras legalmente registradas
-No estar en juicio ni con deudas (hipotecas, gravámenes, etc.)
-Predios urbanos al día
-Certificado de libertad de gravamen
-Plano aprobado por el municipio
-Si es en conjunto o condominio:
-Revisa reglamento interno
-Certificado de no adeudar al condominio
⚖️ 5. Asesoría profesional
Considera contar con:
-Un agente inmobiliario confiable
-Un abogado para revisar documentos
-Un arquitecto o ingeniero para evaluar estado físico si es una casa antigua
✅ 6. Aspectos personales y a futuro
-¿Planeas vivir muchos años ahí o vender pronto?
-¿La casa se ajusta a tu estilo de vida?
-¿Crecerá tu familia?
-¿Quieres jardín, espacio para mascotas, oficina en casa?
El IPRUS es el Informe Predial de Regulaciones de Uso del Suelo, un documento técnico e informativo emitido por los municipios en Ecuador (conocido anteriormente como línea de fábrica o certificado de afectación y licencia urbanística).
¿Para qué sirve?
- Normativa de construcción: Indica cuántos pisos o altura máxima se permiten en un terreno, los retiros frontales o laterales obligatorios y el lote mínimo.
- Uso del suelo: Especifica si el sector es residencial, comercial, industrial o mixto.
- Afectaciones y riesgos: Señala si el predio tiene restricciones por pasar cerca de quebradas, vías futuras, líneas de alta tensión o zonas de protección patrimonial
- Trámites previos: Es un requisito obligatorio antes de solicitar permisos de construcción, subdivisión, unificación de lotes o antes de comprar un terreno para evitar sorpresas legales.
La plusvalía de una propiedad es el incremento de su valor en el tiempo.
Es decir, la ganancia o aumento en el precio de un inmueble respecto a su valor inicial de compra o adquisición. Este incremento puede deberse a varios factores, como:
Ubicación: si la zona se desarrolla, se vuelve más segura o atractiva.
Obras públicas e infraestructura: construcción de vías, parques, centros comerciales, transporte, servicios básicos, etc.
Crecimiento urbano: mayor demanda de vivienda o terrenos en el sector.
Mejoras en la propiedad: remodelaciones, ampliaciones o mantenimientos que aumentan su valor.
Inflación y mercado inmobiliario: la dinámica económica también influye en el precio.
👉 En términos simples: si compras un terreno o casa en $50.000 y, unos años después, puedes venderla en $80.000, la plusvalía es la diferencia positiva ($30.000), que refleja cuánto ha crecido su valor.
El GAD Municipal de Cuenca establece que el impuesto por utilidades y plusvalía se genera cuando el propietario vende y obtiene una utilidad, sobre la cual se aplica el 10 % del impuesto con la deducción automática de 0,5 % por cada año de propiedad hasta los 20 años.
Es un tributo municipal por la transferencia de dominio de bienes inmuebles urbanos o rurales dentro de un cantón.
📌 Quién cobra: El Municipio de Cuenca (Dirección Financiera, Rentas o Tesorería Municipal).
📌 Quién paga: Normalmente lo paga el comprador del inmueble (aunque puede pactarse de otra forma entre comprador y vendedor).
📌 Tarifa: Es el 1% del valor de la transacción o del avalúo municipal del inmueble (se toma el mayor de los dos).
📌 Cuándo se paga: Antes de inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad de Cuenca. Sin el pago de alcabalas no se puede inscribir la compra-venta.
📌 Exenciones: Existen casos en los que no se paga, por ejemplo:
La primera transferencia de una vivienda de interés social.
Herencias o donaciones con ciertos límites y condiciones.
👉 En resumen: la alcabala es el impuesto municipal del 1% que debes pagar cuando adquieres un inmueble, requisito indispensable para registrar la propiedad a tu nombre.
Para acceder al crédito Miti-Miti en Ecuador, debes ser mayor de edad, no tener otra vivienda a nivel nacional y elegir un proyecto habitacional nuevo calificado como VIP o VIS.
PASOS PARA ACCEDER:
Selecciona un proyecto: Ingresa al portal del Ministerio de Infraestructura y Tecnología para buscar proyectos habitacionales aprobados.
Precalifica en el banco: Acércate a una institución financiera o banco aliado (como Banco Pichincha o Banco General Rumiñahui) para solicitar el análisis de capacidad de pago.
Solicita el crédito: Completa los trámites con los documentos requeridos, como cédula de identidad y certificado de ingresos.
Requisitos principales
Ingresos familiares: El núcleo familiar debe tener ingresos brutos de hasta USD 3.055.
Primera vivienda: No debes poseer ninguna propiedad ni haber recibido subsidios habitacionales previos del Estado.
Tipo de inmueble: La casa debe ser totalmente nueva, de primer uso y contar con la calificación MIDUVI.
Los materiales y elementos antisísmicos principales son el hormigón armado, el acero corrugado y los dispositivos de aislamiento o disipación, diseñados para absorber y reducir la energía de los terremotos.
Materiales Estructurales Clave
- Hormigón armado: Mezcla de cemento, agua, agregados y varillas de acero que aporta solidez, peso y resistencia a la compresión en columnas y vigas.
- Acero corrugado (grado 60): Funciona como el "músculo" de la estructura; su alta ductilidad le permite deformarse sin romperse durante un movimiento telúrico.
- Madera de ingeniería: Utilizada en sistemas modernos y flexibles debido a su ligereza y capacidad de absorber sacudidas sin colapsar.
Dispositivos y Tecnologías Complementarias
- Aisladores sísmicos: Almohadillas de caucho, plomo y placas de acero colocadas en los cimientos para desacoplar el movimiento del suelo y el edificio.
- Disipadores de energía: Elementos (como pistones o amortiguadores) que absorben gran parte de la fuerza del sismo para proteger los elementos principales de la construcción.
- Muros de corte de acero: Placas metálicas esbeltas que disipan de forma estable los esfuerzos horizontales.
Sí, un migrante ecuatoriano puede comprar una propiedad en Ecuador sin ningún problema y conservando todos sus derechos como ciudadano.
Cómo comprar desde el exterior.
Apoderado legal: Si no puedes viajar a Ecuador, puedes otorgar un poder especial consular o notariado a una persona de confianza en el país para que firme las escrituras y realice los trámites en tu nombre.
Créditos para migrantes: Instituciones financieras ofrecen líneas de crédito para vivienda dirigidas a ecuatorianos en el extranjero, financiando hasta el 70 % del valor del bien con plazos de 3 a 10 años.
Requisitos generales: Demostrar estabilidad laboral en el país donde resides (generalmente mínimo 3 años), presentar comprobantes de ingresos de los últimos meses y mantener un historial de crédito limpio.
Restricciones geográficas: Aplican las mismas reglas de seguridad nacional que impiden adquirir inmuebles dentro de los 50 kilómetros de las fronteras internacionales.